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重磅!住建部终于发声,明年楼市调控方向定了!

发布时间:2017年12月28日 浏览次数:98

一:

12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上发言。王部长的发言很长,我们把涉及到2018年楼市调控的内容整理出来就是以下内容:

1. 2018年调控目标不动摇 力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。 

2. 进一步强化地方政府主体责任,实行差别化调控。

3. 满足首套刚需。

4. 支持改善需求。

5. 遏制投机炒房

6. 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

二:

对于上面的六条我们进行逐条解读如下:

1、2018年调控目标不动摇力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

这一句话是积极响应了刚刚结束的2018年中央经济工作会议上对今后房地产市场发展提出的要求:

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

之所以会有人误解王部长发出的调控声音与中央经济工作会议有差异,主要原因是二者表述侧重点的不同。“中央经济工作会议”的表述侧重住房制度,比如租赁、供应。而王部长则是侧重于商品住宅市场。

另外媒体的解读也是一个方面。

我们对这句话理解是,政策底已经出现,资金底逐渐到来。

2018年不会再有新的调控政策加码,但也不会解除现有政策。就比如最近两天武汉和郑州关于非汉、非郑籍人士购房新政一样,限购条件放宽不等于限购解除。

因此,金融政策也一样,即使到了明年3月份各家银行又有额度的了,也不代表货币政策紧缩方向的改变。

2、进一步强化地方政府主体责任,实行差别化调控。

我们对这句话的理解是,在进一步强化地方政府主体责任的前提下,以往北京是调控的样板,北京的政策要全国贯穿下去,现在随着大城市人口疏解序幕的拉开,北京、上海城市化基本定型,但是广大二线城市还有很长的路要走,所以各地主政领导们要根据各地需求实行差别化的政策。

正如我们在《昨天,武汉房票政策出炉,不限购!这次,郑州也不甘示弱!》里面所说,二线城市调控政策是手段,不是目的,它们背后的逻辑是人口红利,是二线城市之间的抢人大战。

以武汉为例,武汉施行积分落户政策、即将实施的房票政策以及此前的大学生落户政策一起组成了武汉的人口政策。

相比于北京、上海的人口管控与清理,武汉敞开怀抱,向全世界疾呼:武汉欢迎你!

因此,我们有理由相信武汉中远期1300-1500万的人口目标!

在这样的背景下,武汉已经热了一整年抢房抢地的盛况,在2018年,仍然是稳定且繁荣的!

3、满足首套刚需。 

明年首套还是三成首付,不会变。正如我在《未来,一个人一辈子将只有一次购房机会》里所写:2017之后,特别是“3.17”之后,你会看到政府的态度也是极其明确的,首房首贷不受影响,房住不炒,注定载入史册。

这对你我普通人意味着什么?意味着任何人都有一次机会。“首房首贷”,一个人一辈子“仅有”的一次机会。

这是极其珍贵的。

对于普罗大众,未来整个社会的格局,或许就是;每个人可以保留一套房子左右的资产,没有其它。

在这种情况下,你一定要慎重。说的俗气一点,过去随意买套房的心态要不得了,因为你置换不起。

4、支持改善需求。

对于首套就是满足,也就是出政策协助你买。但是对于改善就是支持,也即是要满足设定的条件才可以买。

首先改善将基本等同于置换,所以你的首套房更要买好,谨慎以后置换不起。

其次,明年二套首付比例不会变。现在是八成明年还是八成,现在是六成明年还是六成。

我们在《2018年,这是我写给家人的建议》里面也提到这个问题,虽然未来GDP增速6.5,但我们的经济发展仍然长期保持国际范围较高的速度,随着国民收入提高,人民对美好生活品质的需求是真实存在的,并且需求是巨大的。

13亿人民只有部分有迁徙进入大城市的需求,但是全体人口在长达30多年经济腾飞之后,都会有长期的不断的更新居住条件的需求。

因此,未来相当长一段时间,居住升级会是比刚性需求更刚性的需求。

所以,在长效机制来之前,去库存政策还未结束的2018-2019年,还有最后的12-24个月淘汰置换的时间窗口。

淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子。未来换房成本会越来愈高,早换更好。

多思考多关注未来5年,甚至2028年你会愿意住在哪里。

5、遏制投机炒房。

一直到今天都还抱有幻想房产调控三年一周期的要醒一醒了。

不是说房子不能投资了,而是除了首套和改善,如果你现在投资房地产,一定要做好长线持有的准备,限售不会放松,2018年只要一落子,至少五年是动不了。你说我买的是二手房,频繁交易交税交的心疼死你。

所以我们在《2018年,这是我写给家人的建议》写道:太多人忽略限售的影响力。

对于新房来说,全国绝大多是大中城市从现在开始买新房基本需要五至八年锁定期,等到你出手时城镇化说不定都结束了!八年后北京上海还会有大量的年轻人才流入,中小城市就不一定了。

你的城市开始老龄化,年轻人开始减少时,租房需求就减少了,中小城市的远郊房可能难租又难卖。

所以你在其它大师那里新学会的招数不要再来问我了,上海适合的招数真的不一定适合复制在其他非一线城市。

因此从现在开始不要大幅增加负债了。已经过了大幅度建仓节点,即使要买也要关注你的现金流。我们说的在不是极限情况下,假如现在回到2014年,房贷基准是6%,你的月供就要增加25.9%。你扛得住吗?

请紧跟领导人的号召,只买住的不要再炒了!随着资产价格越来越高,你的杠杆应该越来越低,房子越来越精,套数越来越少,现金越来越多。而不是反过来!

6、库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

从最后一条看,2018年三四五六线城市的土地市场还不会降温,地价还会上涨;地价上涨,难免会刺激房价。所以,短期内不用担心三四五六线城市的风险(特别是那些没有调控的县城),至少2018年房价还降不了。

但是我的建议是2018年,趁着房价还在涨,除自住一套以外多余的房产,能出手就出手吧,这是最后的好机会了。

三:

最后,2017年楼市长短期调控齐发,必将成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。2018年,随着楼市长效机制落地,住房保障等政策调控会更为长期化,租购并举会成为新时代背景下的新格局。

因此,不要用老眼光看“二次房改”。

我们知道之前许多人提到“租售并举”会说,上层意志坚决是一回事,能不能有效果是另一回事,最重要的没有金融支持,一切都是空谈。

所以在2018年中央经济工作会议当天建行建设银行将推出一款金融创新产品“存房贷”。

在此之前建行已经推出了打通房企与租房者的金融壁垒“按居贷”。

存房贷、按居贷就是真正给「租售并举」添砖加瓦金融支持。

我们会看到租赁在2017年被提上议事日程,而2018年将会成为租赁市场发展的元年,今后租赁市场的方向、模式都将会在2018年发生巨大的变化。

因此,此时面对2018年的新房市场在《2018年,这是我写给家人的建议》里面已经写的非常详细了。在这里再说三点:

1、优化现金流 。在别人都疯狂加杠杆的时候,我们一定要把握住,因为别人都加完杠杆的时候,你再想降低你的负债就不容易了。

2、置换。把你手上90年代的房子、缺少生活品质的房子,寻个合适的机会卖掉,在城市资源汇聚地段换一套。

3、不要再管房子了,出去玩吧,消费吧。现在人民币这么坚挺,过几年就不一定了。好不容易人民币阻击战从7拉到6.6,并且在过去几年人民币对国际主要货币都是升值的,比如英镑和欧元。